涌动的农民工购房者

　　41岁的操良怀很郁闷。他刚挽着新婚妻子的手过了一把城市婚礼的瘾，转身就发现自己还不属于这座城市。
    操良怀是长寿区云集镇农民，已在重庆打工12年，离异后认识了新女友张素容。在今年11月重庆市第一个“农民工日”里，他穿上笔挺的西装，挽着一身白色婚纱的妻子，灿烂地踏进了婚姻殿堂。
    “城里人祝福，闪光灯追随，我觉得自己和大家没啥区别。”12月19日，站在记者面前的操良怀，从外表到口音，俨然一个城里人。但是，他却一脸愁容。
    住房，是他最大的心病。
    操良怀在沙坪坝双碑经营一家彩票销售点，2005年离婚后，他安排读双碑中学的儿子住在经营饭馆的弟弟家，自己住在销售点。一个月收入1500元，日子平淡却也逍遥。
    再次成家后，逍遥却成了妻子唠叨的对象。“房子，没房子算什么家？”张素容住在土湾的出租房内，10平方米的单间，除了一张床就仅够容纳一个沙发，这不是她梦想中的家。从结婚起，她就强烈要求买房。
    “儿子还在读书，打心眼里不敢买房，主要是买不起。”可站在妻子的角度，操良怀又觉得买房也在情理之中，“回家种地我们不习惯，买房是迟早的事。”操良怀夫妇开始奔走各地看房，目标锁定在50平方米左右、两室一厅的住房，“最好是二手房。”
    很快，他们就失望了。
    一套50平方米的二手房多在20万元左右，可操良怀手头只有5万多元，连按揭首付都不够。11月16日，重庆秋季房交会开幕当天，操良怀夫妇听说“民工之家”活动要推出7万元一套的 “民工房”，便兴冲冲赶去。结果，总价不超过10万元的房子早被抢购一空。
    “唉，买房，买房，一说头就大。”操良怀只能再想办法。而他的办法就是借一笔钱，“办个按揭，应该买得起房子。”
    “现在谈农民工购买商品房还为时过早，起码10年内是画饼充饥。”重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏的观点无疑给“操良怀们”泼了杯冷水。
    他认为，农民进城问题非常复杂，涉及就业、社保、子女就学等一系列问题。农民工尚无力购买商品房，政府也包办不了。
    但是，“操良怀们”的住房需求是必然而且有解决可能的,重庆钢运置业代理有限公司总经理朱勇这么认为。
    秋季房交会上的“民工之家”活动就是钢运公司策划的。房交会上，钢运公司组织了500套总价在7万至25万元的二手房，针对农民工群体促销。
    “场面火爆程度超出预期，不少农民工当场下单，近百名农民工购房。”朱勇从中看到了农民工群体的购房热情和能力，他将“民工之家”定位为一次成功企划，并确定为一项长期活动，逐步扩大服务范围。
    “随着重庆城市化进程加速，几百万农民要变市民，对房地产的需求旺盛，这是二手房的春天。”朱勇认定了这个前景。

透过“房价收入比”

    任宏的看法，与朱勇的预期和房交会实况，似乎成了矛盾的两个对立面。任宏的“冷思考”，难道不合时宜？
    而有关专家认为，其实，衡量一个地区房地产业是否健康，有一个“房价收入比”的概念。国际公认1∶3至1∶6为合理标准，即当地人均年收入可购得3至6平方米住房，当地房价就是合理的。在现有以市场化为主的城市住房供应体系下，衡量农民工能否买得起房，可以借用这一标准。38岁的孙安兵，是“民工之家”活动中购房的农民工之一。1992年，他从潼南老家到重庆主城做室内装修。孙安兵负责工地管理，妻子购买材料，每年收入5万多元。房交会上，他选中一套大渡口区三木花园的二手房，以23.5万元的价格成交。之前，与他相熟的10名农民工均已购房。
    孙安兵个人的房价收入比，比值不足1∶5，这是合理的，也是他的家庭能够承受的。
    分析房交会上近百名农民工购房者情况后，朱勇发现，这些购房者具有一定共性：在城市经商多年或具有相对稳定的工作，有一定经济基础，较好地适应了城市生活，与城里人已基本无差别。
    基于对这一人群数量的判断，朱勇对农民工购房前景持乐观看法。但是，这是农民工购房现状的全部吗？
    今年1月，市劳务办、国家统计局重庆调查总队联合开展了一次农民进城务工经商基本情况调查。调查抽取主城九区，经开区、北部新区两个经济开发区，以及万州区、涪陵区的4770名进城农民为样本，进行问卷调查。
    调查显示，“农民工工资水平较低，行业间工资差距较大。”2006年全年收入中，1千到5千元的农民工占33.6%，5千到1万元者占44.6%，1万到5万元者占14.2%，5万元以上的占2.2%。
    其中，经济条件较好的农民工，选择自购住房的比例较高。年收入在5千—1万元的农民工自购住房比例达到28%，年收入1—5万元者高达34.4%。目前，重庆市已转移农村劳动力825万人，其中市内务工435万人。如果上述调查结果具有普遍参考价值，那么，具备购房能力的农民工确实是一个庞大群体。
    但是，重庆目前全年收入在1000至10000元的农民工约占总数的78.2%。以一套总价20万元、两室一厅的二手房计算，他们面临的房价收入比是1：20至1：200。从这点看，购房超出了绝大多数农民工的能力。
    任宏与朱勇的观点冲突，其实是一个“伪命题”。

“有房住”不一定“有住房”

    “伪命题”之下，农民工住房问题依然存在。
    按照《重庆城乡总体规划（2007—2020年）》，2010年前，重庆将引导400万农民变成市民，这一数字与重庆在市内就业的农民工总数相当。解决农民工的住房问题，可让这些“不稳定”的人口扎根城市，顺利实现既定目标；而解决不好，农民工势必回流，农民市民化将变成一场迷梦。
    “没房子，怎能算有一个家？”张素容的追问，折射出广大农民工对住房的强烈渴求。但是，正如任宏教授所说，在以市场化为主导的住房供应体系下，把农民工住房问题完全推向市场，将是一条“死路”。
    “一定不要在农民市民化中套用现有的城市住房模式，不能一味追求农民工对住房的产权拥有。”重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力认为，从“死路”突围，首先要彻底转变传统住房观念，“实现从‘有住房’到‘有房住’的观念转变。”
    在城乡统筹的背景下，重庆市国土房管局的思路是，首先改善农民工的居住条件。按单位负责、政府指导、统筹规划的原则，确定用工单位为责任主体，督促其为农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所；农民工自行安排住所的，给予一定住房租金补贴，并在劳动合同中明确。
    “有条件的用工单位，应按规定，为农民工建立住房公积金专户，按时足额缴存。”孙力说，这将为未来农民工购房提供一条“通路”。
    记者了解到，重庆市政府也正在拟定政策，希望可以参照经济适用房政策，在农民工集中的开发区和工业园区集中建设农民工宿舍；允许缴存住房公积金的农民工，按规定申请贷款购房；对有实力的农民工，给予一定的购房税费优惠。
    “我们的目标是，到‘十一五’末，城市低收入住房困难家庭住房条件得到明显改善，农民工及其他住房困难群体得到逐步改善，使住房情况和谐起来。”孙力说。
    随着我市各类住房保障项目的推进，进城农民工住房条件将不断改善。

　　重庆日报记者　张雪峰/文 任伟/图

　　>>>> 人物访谈

　　住房政策取向是症结所在

访中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海

    重庆日报：曹教授，您好！如何解决重庆400万进城农村人口的住房问题，是重庆各有关方面都在尝试破解的一道难题。对此，您能够提供一些意见吗？
    曹建海：离开农民工，城市就无法正常运行。而农民工的各项需求却往往被忽略，住房是其中之一。不过，买不起房，不只是农民工遇到的问题。破解之道，也必须跳出农民工群体寻找。
    长期以来，中国把房地产业作为推动经济发展的支柱产业之一，这致使支柱产业及其有关的扶持政策，主要被房地产开发经营业独享，而广大城镇居民，包括农民工在高房价面前“望楼兴叹”。
    重庆日报：中国住房体系，1978年前是计划经济为主，1980年以后，进入计划加市场的模式，即单位建房、开发商建房并存；1998年后取消单位建房，推行市场化模式。这有其合理之处，但现在包括农民工在内的低收入者，几乎无力解决住房问题，其原因何在？是不是住房保障体系出现了问题？
    曹建海：推行市场模式后，出现了几个理论或实践中的错误：
    其一，把房地产片面理解为产业，忽略了它的民生保障作用。结果造成房价畸高，好了行业，坏了民生。
    其二，一些开发商囤积土地，造成土地利用率不高。
    重庆日报：温家宝总理在新加坡访问时，谈了对我国房地产问题的“四点思考”，并特别提出 “经济适用房大多是面向中产阶级的”。随后，建设部副部长齐骥也表示，廉租房、经济适用房、“两限房”等五类住房用地，不低于居住用地的70%。这是否意味着中国住房政策取向的变化？
    曹建海：这标志着中国住房政策正在发生根本性变化，我称之重回计划加市场模式，这一政策取向有可能把大多数城镇居民从高房价中解脱出来。
    大力发展廉租房，加快建设经济适用房，采取市场调节的方式建设高档住房，有利于逐步建立多形式、多层次的城镇住房供应体系，从而平抑房价。城市房价合理后，农民工实现“有住房”也并非不可能。
    重庆日报：这样的城镇住房供应体系中，各类住房所占的比例有多高？
    曹建海：其中，经济适用房、廉租房等应占总量的90%，而市场化供应只占10%。也就是说，90%的城市家庭购买经济适用房，或住廉租房。
    重庆日报：不少人认为，来自土地的收入实际是地方政府的“第二财政”，按照这样的说法，一旦经济适用房、廉租房等土地实行划拨，政府岂不就是基本无利可图了？
    曹建海：土地出让金净值、建安税、土地增值税、房地产企业的营业税和所得税等财税收入，占地方政府财政收入的60%左右。落实“房改新政”，就需要配套措施跟进。我认为需要以下几点：
    重新调整中央与地方政府的财税分配关系，给予地方更大的财权；
    清理一切地方性财税奉送或优惠行为，除一些确实需要扶持的产业外，取消地方在招商引资中的财税优惠，收回应得收入；
    改革征地、土地拍卖制度，杜绝地方政府从土地中获利的行为，规定只有经济适用房、廉租房项目才能征地，其他项目需使用土地，由企业与土地集体所有者协商。同时，探索集体用地用于非农建设的新形式；
    在过渡阶段，政府应清查开放商囤积土地的行为，对占用土地而不开发的行为征重税，并在一定条件下收回土地，提高土地利用率。

　　南岸探索：寻求一条多赢道路

    解决农民工住房问题，是否会像当初“剥夺”农村资源补助城市一样，演变为“剥夺”城市补农民工？重庆财政吃得消吗？11月20日，南岸区仰天窝保障房项目破土动工。由此，南岸区将农民工正式纳入城市住房保障体系，并开始了对上述问题答案的追溯。
    “这只是农民工实现‘住有所居’的一步。”南岸区委书记张季说。
    据了解，南岸区将逐步建立以“阳光公寓”、“廉租房”、“低租房”、“低价房”、“居民出租房”等为架构的住房保障体系，以此解决城市困难群众，尤其是进城农民工的住房问题。
    这是一个覆盖农民从懵懂进城到成为“新市民”各个阶段的住房保障体系。
    针对靠体力谋生的“棒棒”，2005年以来，南岸区建设了8个“阳光公寓”，解决其栖身问题。“阳光公寓”还承担着农民工“孵化器”的作用，入住农民工通过技能培训，一般在8个月后就能“跳槽”找到相对正式工作。
    两年来，“阳光公寓”帮助2万多名农民在城市落脚。
    农民工找到一份稳定工作后，则可以携家住进“低租房”。“低租房”单套房屋建面在50平方米以内，足够一个家庭居住。当农民工家庭在南岸工作5年以上且收入稳定后，就可尝试“首次优惠购房”，即以每平方米2500至3000元的优惠价格，购买这套房屋。
    “低租房”、“低价房”可租可售，但其产权转让受一定限制：购房后5年内不得转让，特殊情况要转让的，可按购买价由政府回购，确保其准公共产品的保障作用。
    “我们规划修建100万平方米‘低价低租房’，但也只占全区房屋总面积的5%，尚无法满足全部需求。”张季说。但为什么不能多建“低价低租房”呢？
    任宏认为，按当前重庆土地出让均价——— 一亩地200—300万元计算，“建设廉租房或经济适用房，地方政府在土地出让金净值、税费等方面的损失，一亩至少300—400万元。”“低价低租房”，必然也要求政府在地价、税费上给予倾斜，相关财税收入必然减少，过多建设对一个区的财政来说是难以承受的。
    张季说，基于此，南岸区提出了“腾出闲置房，租给新市民”的思路。
    目前，南岸区城市居民人均住房面积已超过35平方米，约有400多万平方米的房屋相对闲置。如果其中一半用于出租，就可以解决20万农民工的住房问题。
    然而，居民对农民工的“排斥”心理是不得不考虑的因素。“一般居民担心，农民工会把房子搞得乱糟糟的，不愿意出租给他们。”对此，张季在制度设计上进行了思考，解决办法是，由街道、社区统计房源，由使用农民工较多的企业出面承租，出资改造（政府给予适当补贴），双方签订协议，“农民工损坏了房屋，居民可以找企业，担心自然就没有了。”
    “企业不会亏本，自己建工棚、管理工人的成本远高于此。”张季说，“政府财政投入最小，而社会效益最大，这充分体现了财政政策的真谛——— 用有限的财政资金盘活社会资金。”
    “‘租房业’呼之欲出，这将实现多赢。”张季说，按每平方米月租金10—15元计算，南岸区城市居民一年将增收2.4至3亿元，城市居民由“业主”变“房东”，增加了“财产性收入”，而农民工也可以低价住上城市住房。