完全保障性住房的供给量占房地产市场的百分比分别为30%： 50%：20%，提出了城市居民合理住房指导线为房价与家庭收入3:1左右，而世界银行的指标是不大于5：1。
房地产是一个资金密集型行业，香港房地产起步的上个世纪50、60年代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使房地产开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也提高了购房者的购买力水平和消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入，这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用。香港回归十年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。在房地产行业，类似于预售制、招拍挂等这些制度也传入内地，促进了内地房地产的发展，内地房地产市场的发展处处显示出“香港经验”的印记。内地的土地公开出让制度脱胎于香港的土地批租制，但早在上世纪50年代，香港就已推行与土地批租制相匹配的公屋制度。
中国城镇住房制度改革自1998年以来深入推进，住房实物分配己经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。居民住房观念发生重要转变，房地产市场体系逐步建立，新的住房供应体系初步建立。但是，房地产结构性矛盾突出，结构性供需矛盾加剧，房价虚高，是近两年来全国各地的普遍现象。经验表明，房价与城市家庭年收入比有正相关的比例关系，房价过高就成了投资与投机的天堂。如果一个城市的居民家庭年收入数与房价的比例达到1：6以上，表明大半居民退出了房地产市场。如果比例再高，那么房地产市场就成了少数富翁们炒作的游戏。
以北京07年为例：北京市房地产开发投资增速提高，房屋销售价格继续走高（2007年1月1日至2007年11月30日，北京全年单价大幅上涨，无论价格还是涨幅均创历史新高，较2006年涨幅达41.2%），新开工面积和销售面积持续下降（四季度北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售和期房销售分别比去年同期下降30．6％和9％），房地产供求矛盾仍未解决。计算城市居民合理住房指导线：2007年，北京人均年收入为19758元，居民家庭平均2.7口人，居民家庭平均年收入为53346元，而北京的住房平均面积在115平米之多，依目前价位，总价高达158万元之多，房价与家庭收入30：1远远超过合理住房指导线。北京的房价近几年来飞涨，已经成了只有10%不到的富人投资游戏，情况堪忧。
重庆07年房地产市场在开发投资和房价涨幅的总体情况与北京类似，江北区的房产市场是重庆的一个缩影。江北区人均全年总收入12549元，居民家庭平均3人，居民家庭平均年收入为37647元，而江北的平均住房面积为105㎡，依目前价位房屋总价36万元，住房指导线为房价与家庭收入9.56：1。江北的房价超过住房合理指导线，住房结构有待调整。
二、住房结构现状形成的原因
我国跨入市场经济领域的时间不长，对房地产市场的宏观调控缺少足够的认识和经验，房价越炒越高，受害的却是正在崛起的中产阶级及许多二加四家庭（一对小夫妻与另外两家父母的支持），真正有能力购房自住人群越来越少。究其形成原因，有以下几点：
首先，一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调。某些城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档项目的开发，建大户型的高档商品房，炒作“概念”房，造成了高档商品房供过于求，价格虚高，而中低价位商品住房供不应求，对经济适用住房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。
其次，市场统筹力度不够，房地产市场供需结构不合理，消费需求对投资的拉动作用小。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，在全国很多地方都出现了部分楼盘开盘前就已售空或者排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，房地产市场供需结构严重失衡，市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或者作用很小。
第三，住房制度改革亟待深化。
目前，在中国房地产市场的发展中，住房的市场化和保障性，是一条腿长一条腿短，发展极不协调。政府提供的保障性住房中又分为两种：即面向中低收入家庭供应的带补贴性质的经济适用房和面向低收入家庭供应的廉租房，但保障性住房并没有被很好地实施，比如经济适用房的购买者并非中低收入家庭，而廉租房僧多粥少。
第四，房地产市场运行、监管和调控体系不完善，房地产企业资产负债率高，经营风险加大。当前房地产开发企业数量多，但经济实力和市场竞争能力都不很强。房地产开发和交易行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法、违规行为还没有得到有效的遏制，政府对房地产市场的调控和监督有待进一步加强，2001年—2007年，全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％。
第五，房地产业发展加快，政府调控能力十分软弱。2005年，国务院提出了八条调控措施；2006年，又针对房地产市场有关问题出台了“国六条”政策，2007年金融行业又连续六次调高利率，但是，房价却在国家“高压”态势下依然出现大幅度上涨。2007年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1% ，创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。局部地区的开发商囤地、假售、抬价、捂盘、倒卖土地等情况严重。纵观2003年以来土地交易、房屋出售和房屋租赁价格指数变动情况，不难发现，涨幅最大的是地方政府控制的土地交易价格，涨幅最小、最平稳的是反映居民真实居住需求的租赁价格，这充分说明，导致房地产价格上涨的主要因素，并不是市场需求，而是综合因素（包括地方政府对作价的放开造成开发商的随意定价、土地成本加大、重复收费等）。
三、优化住房结构的方向
市场经济有两种资源配置机制：一种是按照等价交换和通过竞争来分配资源；另一种是完全按照与市场配置资源原则相悖的方式配置资源，也就是保障体系，完全不按照等价原则。房价是一种市场行为，对于中低收入家庭以及低收入家庭来说，即使房价有所下降，他们仍买不起房，他们的住房问题应该由社会保障体系来解决，即政府建设经济适用房或廉租房等保障性住房。
香港政府解决市场高房价时的做法是推出8.5万套的政府保障性住房，韩国在房价高、部长辞职后同样用14.5—16万套的政府低价住房供给来解决住房问题，英国也是如此，美国也是如此。因此 按照国外的经验，整个社会住房体系分成政府保障和市场化两大部分，以美国为例，对于近20%无法自己解决住房的阶层，一般由政府解决，全球房价排在前列的香港约50%的居民住的是政府提供的补贴性住房，新加坡约80%的居民住的也是这种补贴性住房。
整个社会住房体系中政府能掌控的是政府保障类住房，政府要控制保障性住房的价格，并建立保障性住房消费能力的住房信贷制度。公认的前提是，在居民家庭收入的总支出中，支付住房贷款的款项不能超出总数的40%。保障性住房价格计算方式应该是：第一步，计算城市居民平均年收入及统计城市人口。第二步，计算城市家庭平均人口与家庭平均年收入。第三步，用家庭年收入平均除月收入，并得到以月收入40%归还20年8成商业贷款的月供数。第四步，按月供为家庭收入的30%标准计算出可承受的房价下限，此房价即为城市保障性住房的合理房价指标。以江北为例，2007年人均年收入为12549元，家庭常住人口为户均3口人，按保障性住房标准为60平方米，家庭年收入为37647元，月家庭全部收入为3137元，当其中的40%用来支付月供时，月供额1255元，此时用商业贷款公式倒推计算，只有当房价为3125元/平方米时，20年期，首付20%，贷款80%，月供正好为1255元。这也是重庆市2007年保障性住房合理房价的上限标准，房价高于这一标准，中等收入阶层就承受不起了。确定了上限之后，在上限与实际房价的区间里，我们可以知道有多少家庭有基本的消费能力。
因此未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题（廉租房），一部分以市场方式解决（商品房），中间部分以市场和政府补贴相结合（经济适用房），从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。
四、我区住房结构优化的具体措施
政府通过调节商品住房、带补贴性质的经济适用房、廉租房三类产品结构的比重，促进社会和谐：一是重点解决了低收入家庭的基本居住问题；二是解决了中等偏下收入家庭的住房改善问题；三是稳定了社会的基本情绪与正常生活秩序；四是用带有政府补贴和保障性住房将相当一部分家庭从市场中剥离，有效的减少与控制了市场需求；五是让中高收入家庭在市场中有自由选择权和消费权；六是通过市场化消费中的土地和税收收益补充政府用于低收入家庭住房补贴的资金来源，形成有效的调节分配公平的转移支付；七是不管市场中的房价是否上涨都让总的平均住房支付水平保持在合理的幅度；八是在市场与保障性住房分离时，可以用完全市场化的经济政策与手段对市场进行调控，并且这种调控避免了产生与中低收入家庭住房政策相对抗的双刃剑作用。
（一）发挥政府及职能部门的作用，调整住房结构，促进我区和谐发展
1、调节土地资源的供给，改变住房供应结构的整体关系。
政府手中控制着土地供给量，垄断了土地供给，政府有权力和能力，决定商品住房、政府补贴性住房、廉租房的供给结构，从土地源头上调节三类住房的比例向30%：50%：20%靠拢，从而调整住房结构。廉租用地在经济适用房中不低于10%的比例配置（建设资金由政府负责），商品房中按不低于15%的比例配置（建设资金由政府负责）。
2、调整住房供应结构并建立以中小套型为主的住房消费模式。
一方面我区相关部门继续按照2006年的“国六条”、国发（2007）24号文和住宅建设规划明确提出的中低价位、中小套型普通商品房用地的比重占70%以上，套型建面90以下的商品房比重占70%以上，优先满足一些自住性需求，限制奢侈性需求，促进供求结构的平衡。另一方面经济适用房由发展、规范调整为改进、规范，经济适用房的供应对象由中低收入者调整为中等偏下收入者，同时控制经济适用房的销售价，支付住房贷款的款项不能超出家庭总数的40%；探索建立经济适用房租赁制，逐步实现廉租房和经济适用房的衔接统一，实现廉租房制度和经济适用房制度的双向靠拢，以至统一。
3、制定优惠政策，促进经济适用房和廉租房的建设步伐
廉租住房、经济适用住房、农民工住房建设、危旧房改造、棚户区改造、旧住宅区整治，一律免收城市建设配套费、防空地下室易地建设费、集中绿化建设费、建设工程规划综合费等各种行政事业性收费和政府性基金。政府购买住房用于廉租住房保障的，免收各种行政事业性收费。社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、危旧房改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。对农民工家庭在城镇首次购买普通商品住房的，可免缴交易税费。市地税局、市财政局要加快制定有关税收减免意见。
4、突破廉租保障瓶颈，实施保障计划
（1）完善廉租保障房的分配与退出机制，确保住房政策让低收入者(家庭)真正获益。廉租保障逐步实现实物配租和租金补贴30%：70%的比例。入住要有公示期，以确保享受廉租房的是真正的低收入者(家庭)。同时可按困难程度和申报时间进行轮候，确保最困难的优先入住。建立定期回访制，若经济状况改善，或购买了私人住房，均必须马上将所承租的廉租房退还给政府，对不愿退出廉租住房的，按市场调整租金标准。建立廉租住房年审制度，享受租金补贴保障的家庭应当在每年12月向街道如实申报家庭收入、家庭人口和住房变动情况，区廉租管理办公室根据审查结果调整租赁住房补贴，对经年审不符合条件的，采取平稳退出机制。以确保廉租住房政策的公平、公正和廉租房资源的循环利用。
（2）政府建立廉租保障专向资金，用于解决保障类房的资金缺口。政府按不低于土地纯收益的10%的比例提取廉租房建设资金，同时在我区公积金增值收益除不低于60%的贷款风险准备金及公积金管理中心的行政管理经费外，提取剩余的资金作为廉租住房的补充资金来源。
（3）科学制定江北的廉租保障计划，限时完成保障任务。江北区于2007年11月对辖区内低收入家庭进行摸底调查，还需对5477户低困家庭进行廉租住房保障。根据摸底结果编制“十一五”期的住房保障目标：2008年底前，住房使用面积在10平方米以下的低保家庭实施全覆盖，2009年将廉租房从低保家庭覆盖到低收入家庭，确保每年提供600套约3万平方米的廉租房，单套控制在30—50平方米以内。保障方式：实物配租、租金补贴、租金核减。房源来源：政府新建、收购、改建、社会捐赠。
（二）发挥市场的作用，调整住房结构，满足人人享有适当的住房
1、变革制度，制止炒房。一是改革建设制度。取消预售制度，实行现房销售，；二是改革贷款制度。大大提高第二套房及第N套房的首付；三是出台不动产税，调控已经购置物业；四是征收高额的增值税，这是调节房地产暴利的一种制度。这些措施将增大炒房成本，增大闲置的、囤房炒作的持有成本，促进房地产市场健康发展。
2、利用廉租住房保障资金注册成立国有公司，向廉租房市场化运作迈进。该公司是以承担政府的社会责任为主，营利为辅，实行市场化微利经营，只为满足市民的居住需求。公司经营范围包括：经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设；旧房改造及对我区危房、老住宅小区进行配套、升级和改造投资建设；组织对我区问题楼盘进行托管处置；负责公共住宅建设项目的投融资业务；经市政府批准的其他业务。如果廉租房市场化运作开始实行，产权归这家公司所有，房源由这家公司以“市场价”向符合条件的廉租户出租。
3、借危旧房改造或棚户区改造的机会，统一安置房与廉租房。在城市拆迁过程中，用拆迁+保障的形式解决符合廉租房安置条件的“双困家庭”，变相增加实物配租，以实物形式解决符合廉租保障的拆迁户。
